As deduções vinculadas ao bônus de construção nem sempre ficam com quem realizou a despesa, mas podem ser transferidas de acordo com o que acontecer com o imóvel.
Venda, doação, herança ou mesmo simples mudanças de titularidade podem alterar a pessoa que tem direito ao benefício das sobras. As regras nem sempre são intuitivas e, precisamente por isso, a Agência Fiscal tem esclarecido os casos mais frequentes ao longo do tempo, distinguindo quando a transição é automática e quando não ocorre.
Compreender estas diferenças é fundamental, porque pode ter um impacto concreto na comodidade de uma venda ou na gestão de um imóvel ao longo do tempo.
Como funciona o desconto em obras prediais
As despesas com intervenções de recuperação de edifícios enquadram-se no disposto no artigo 16-bis do TUIR e dão direito a uma dedução do Irpef que se divide em dez prestações anuais do mesmo valor. O benefício é devido no período em que ocorrem as despesas e deve ser dividido entre os proprietários ou detentores do imóvel onde são realizadas as obras.
Isto significa que a dedução não está apenas ligada à propriedade, mas também ao título com que o imóvel é utilizado, elemento que se torna central quando a propriedade muda ao longo do tempo.
Quando a dedução é transferida para a propriedade
No caso mais comum, o da venda, a regra geral prevê que os contingentes de dedução ainda não utilizados sejam transferido para o compradora menos que as partes decidam de outra forma.
Se nada estiver especificado na escritura de venda, a transferência é automática e o novo proprietário assume o direito à dedução. O vendedor ainda pode manter o benefício, mas somente se essa escolha for expressamente indicada.
O mesmo princípio também se aplica no caso de doação ou trocaporque a legislação estende as regras estabelecidas para a venda a todas as formas de transmissão de bens entre pessoas vivas.
Um aspecto muitas vezes subestimado diz respeito à venda parcial: a dedução só é transferida se a totalidade do imóvel for vendida ou se, após a transação, o comprador se tornar proprietário exclusivo.
Quando a dedução não é transferida
Há situações em que o direito permanece com quem realizou a despesa, mesmo que o imóvel mude de titularidade. É o caso, por exemplo, de dono do imóvelcomo o inquilino ou o mutuário, que mantém o direito à dedução mesmo que a relação termine.
O mesmo se aplica ao familiar coabitante que incorreu nas despesas, que pode continuar a beneficiar das quotas residuais independentemente da posterior venda do imóvel.
Outra peculiaridade diz respeito ao usufruto: em caso de constituição deste direito, as deduções permanecem em dono nu e não são transferidos para o usufrutuário.
O que acontece em caso de herança
No caso de herança, a dedução não utilizada é repassada aos herdeiros, mas apenas sob certas condições. O direito pertence exclusivamente àqueles que mantêm o posse material e direta do imóvelisto é, para aqueles que realmente podem usá-lo.
Caso mais de um herdeiro utilize o imóvel, o desconto é dividido igualmente entre eles. No entanto, se ninguém tiver acesso a ele, por exemplo porque o imóvel está arrendado, o benefício não pode ser utilizado até que a posse seja restituída.
É também necessário que a disponibilidade do imóvel seja mantida durante todo o período de tributação, caso contrário não acumula o direito à dedução desse ano.
Por que é importante verificar antes de transferir um imóvel
As regras sobre a transferência de deduções impactam diretamente as decisões relacionadas ao setor imobiliário. Vender, doar ou herdar um imóvel com obras em curso ou com participações residuais pode acarretar consequências fiscais significativas, muitas vezes subestimadas.
Por isso, antes de qualquer operação, é sempre aconselhável verificar a situação das deduções e avaliar se vale a pena mantê-las ou transferi-las, também inserindo cláusulas específicas nos documentos.
A gestão das deduções não é automática em todos os casos e pode fazer a diferença no valor real da operação.
